2018年7月18日，在上海举办的“中国房地产全装修产业发展城市（上海）论坛暨华东区长租公寓供应链峰会“上，中国房地产数据研究院执行院长，复旦大学泛海国际金融学院客座教授 —— 陈晟向大家分享了数据调研下长租公寓的发展趋势，指明行业现存的问题，引发各方的探讨和思考。

△ 点击图片了解长租公寓供应链峰会全景报道

演讲嘉宾

陈晟

中国房地产数据研究院执行院长

房地产业界知名专家学者

复旦大学泛海国际金融学院客座教授

租售并举、长效机制

自2017年十九大报告明确“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”的政策后，整个长租公寓突然一夜之间火遍大江南北，各大企业、房地产商以及地产中介等公司纷纷加入阵营。

随着大量长租公寓蜂拥而起，市场一片红海，陈晟院长表示，如此火爆的场景，是因为房地产交易市场上存在着“不平衡”和“不充分”。

不平衡，是房屋租住比例不平衡。在房屋交易市场上，自有住房的比例超过87%，房屋的出租比例却非常低，租赁市场短板明显；

不充分，是指产品质量和稳定规模化良好住房供给不充分。如何解决市场上的这些问题？

一二线城市盘活，三四线去库存，适度工地和开发，还有各种渠道的保障，鼓励长租市场。

以长租公寓为例，产品的质量，装修的产品的细节，适老的住宅是不是更多，包括物业租赁住宅的供给，这个都是一脉相承的。

整个长效机制无外乎就是我们需要什么样的企业，什么样的土地，什么样的产品，产品包括租的产品和新建的产品，如土地，财税，金融，投资，立法等等。

数据显示，十三五期间，整个上海主要的供应市场里面，租赁供应的占比最高的超过30%，杭州也是30%，北京则为21.67%。

随着近些年市场的不断发展，陈晟院长表示

“真正的REITs

双重征税减免的REITs要来了”

万亿的市场，供需问题亟待解决

“目前整个市场处于起步，大家都可以竞争，到底谁最好，现在还不知道。但从市场上可以看到，各个企业如何解决各种类型供给端和需求端存在的问题，在细节上如何操作。”

中国主要城市住房租赁供应

国家对人民的居住问题的重视体现在近些年出台的各项政策上，如保障居民的住权、租售并举等。

加之，租赁市场流动人口持续的增加，市场容量不断扩大。

根据陈院长以及其团队做的有关长租公寓的深度研究，他们认为长租公寓是要过万亿的市场。

住房供给结构的中外对比：

中国出租房占比过低

陈晟院长聚焦整个市场里所有相关的政策以及各类文件。

向在场嘉宾们梳理并剖析了行业内各类体系的供给、金融以及法律等方面。

同时，他还分享了政策推动下上海的一些鲜活的实践，包括Rr4地块是怎么分布的，10%建筑总量的范围内可以有哪些相关的配套设施，如运动空间、养育、托管、文化等等。

便宜的地价提高资金回报率

“但是现在遇到的问题是资金的回报率相对来说偏低。怎么解决问题？便宜的地价很重要，通过地价和租金争取形成5%的回报，这件事情还是可以做得到的。”

 长租公寓市场需要的是整个产业链体系的联动，包括装修体系，金融体系，运营体系，是整个系统的组合。针对市场的多样性，陈院长将长租公寓简单分成了创业系、中介系、酒店系、房企系和国家队五个类别，将其消费者分为金领、白领和蓝领三个层次。

分类讨论，指明每个类别的发展机会。

长租公寓的火热难掩其未来的风险和不确定因素。房源的问题，规模化问题是基本门槛。行业成熟度、利润下行、分销渠道、竞争者问题都不容小觑。

最关键的是人才问题，和传统房地产快开发不同，长租公寓的慢运营更需要企业的不断思考。

同时，还需要注意资金回收周期、政府管理，以及风投和估值等一系列的问题。

住宅也是要运营的

城方，作为一家轻资产公司，拿到了10块打3折的土地。陈院长强调，房源是一方面，更重要的，城方是属于年轻人的孵化产业，它将公寓里打造成家的模式。

顾客可以自主选择房间的空间布局，要两室就两室，要三室就三室。

同时，公寓里使用的家居品牌、产品都可以选择，这样的运营细节使得整个长租产业链灵活度更高。

市场稳定器，文化培育器，人才孵化器，生活加速器和资产优化器，结合在一起形成一个都市梦。

租赁不仅仅是租房子，还是和街区等配套设施结合在一起的，和有冲击力的年轻人的需求结合在一起。

现在这些地在风口上全部变成地块了。

住宅里面租售并举很关键，以后搞不好租的房子会变成售，售的房子会变成租，如果这些房子在若干年后可调整的话我们也不要觉得很惊奇，这就是估值的一种体现。

这是整个系列，城寓，城享，城创，城智，它不仅是租赁的房子，和智慧和创造和分享都有关。

“把这件事情想清楚了，介入这个市场，介入到未来持续的市场，你可能才有机会。”

陈晟院长带领的团队深耕房屋租赁市场，研究行业历史以及发展趋势。在他们的研究报告中分析了现有政策，行业发展的现状，租赁的土地市场的转换，以及市场准入的机会，土地进入和退出的机制，REITs的模式等。

帮助领域内的企业认清市场，寻找更好的发展机遇以及商业模式。